Après le bail à loyer, le bail à rente. Qu’est-ce qui différencie les deux ? Vaste question qui n’est pas si simple…Heureusement il y a Robert-Joseph Pothier, célèbre juriste du XVIIIe siècle qui nous éclaire avec ses différents traités de droit et plus particulièrement le Traité du contrat de bail à rente qui nous éclaire…un peu…
Dans ce traité Pothier donne la définition du bail à rente
Bail à rente : contrat par lequel l’une des partie baille et cède à l’autre un héritage ou quelque droit immobilier et s’oblige de lui avoir à titre de propriétaire sous la réserve qu’il fait d’un droit de rente annuelle d’une certaine somme d’argent ou d’une certaine quantité de fruits qu’il retient sur ledit héritage et que l’autre partie s’oblige réciproquement envers elle de lui payer tant qu’elle possédera ledit héritage.
Dans le Dictionnaire de droit et de pratique, la définition est un peu plus claire.
Bail à rente ou bail d’héritage est un contrat par lequel le propriétaire d’une maison ou d’un héritage se démet et se dessaisit entièrement à perpétuité de toute sa propriété et la transfère en la personne du preneur, pour en jouir, comme il faisait, moyennant une certaine pension payable par chaque année, soit en argent soit en grains ou autres espèces.
Il faut prendre le terme héritage au sens large comme étant le patrimoine immobilier d’un homme, hérité ou non.
Oui mais c’est quoi la différence avec un bail à loyer ou une vente… Pothier dans son traité donne les trois choses sur lesquels reposent les différents contrats, résumées sous forme de tableau ci-dessous.
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Contrat de vente
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Contrat de louage
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Contrat de bail à rente
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| Une chose vendue |
Une chose qui est louée |
Un héritage baillé à rente |
| Un prix que l’acheteur s’oblige de payer au vendeur |
Un loyer que le conducteur s’oblige de payer au locateur |
Une rente que le bailleur se retient sur l’héritage |
| Le consentement des parties sur la chose et sur le prix |
Un consentement des parties sur la chose et sur le loyer |
Le preneur s’oblige de lui payer tant qu’il le possédera |
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Le consentement des parties sur l’héritage et la rente |
Finalement, ce que l’on peut en tirer, c’est qu’un bail à rente c’est un peu un bail à loyer et un peu une vente. On a le financement qui prend la forme d’un loyer (une somme d’argent payer annuellement) avec un transfert de propriété qui est l’essence même d’un contrat de vente.
Et Pothier de continuer,
Il ressemble particulièrement au bail à ferme et à loyer, en ce que la rente annuelle que le preneur s’oblige de payer par ce contrat, ressemble à la ferme ou au loyer que le fermier ou locataire s’oblige par le bail à ferme ou à loyer de payer et que le bailleur a pour se faire payer de sa rente par le preneur, les mêmes droits à peu près que ceux qu’à le bailleur dans le bail à loyer ou à ferme, pour se faire payer de ses loyers ou de ses fermes.
Le bail à rente transfère au preneur tout le droit qu’avoit le bailleur dans l’héritage baillé à rente, sous la réserve seulement du droit de rente que le bailleur s’y retient et dont il charge l’héritage au contraire, par le bail à loyer ou à ferme, le locataire ou le fermier n’acquièrent aucun droit dans l’héritage. Le droit qu’ils acquièrent ne consiste que dans une créance personnelle qui naît de l’obligation que contracte le bailleur de les en laisser jouir ».
Mal à la tête ? Vous n’êtes pas le seul ! Voyons après la théorie la pratique avec un bail à rente du 12 mars 1748. Ce jour-là Valentin DOUSSE et Jeanne BOUTET cède à Nicolas BESSEVILLE les terres héritées lors du partage de Jérôme BOUTET et Jeanne PARGOIS en 1746 (1)…
« (…)lesquels es dits noms reconnoissent
avoir ce jourd’huy vendu ceddé quitté et délaissé à titre de rente
foncierre de bail d’héritage, annuelle et perpétuelle sous
faculté de rachat dès a présent pour toujours, promettent
et s’obligent solidairement l’un pour l’autre un d’eux seul
pour le tout sans division, discution ny fidejussion a
quoy ils renoncent garentir de tous troubles, dettes, douaire
hippotèques, aliénations, évictions et tous autres empeschement (…) »
Le prix de cette cession de propriété est de 7 livres 10 sols par an pour…l’éternité ?
« (…)Cette vente et bail d’héritage fait à la charge des rentes
cy-après énoncées aussy des cens et droits seigneuriaux pour l’avenir
seulement et outre moyennant la somme de sept livres dix
sols de rente foncierre annuelle et perpétuelle payable au jour et
feste St André de chacunne année dont la premierre échera et ce fera
audit jour St André de la présente année et ainsy continuer
annuellement (…) ».
Dans le cas où Nicolas BESSEVILLE souhaite arrêter de payer la rente annuellement il devra s’acquitter d’une somme d’argent, qui correspond à 20 fois le prix de la rente annuelle. Il devra devant le notaire passé un acte d’amortissement de rente.
« (…) à pareil jour jusqu’au rachat extinction et
amortissement que lesdits BESSEVILLE et sa femme pouront faire
de la ditte rente touttes fois et quantes que bon leur semblera, en
payant aux dits vendeurs la somme de cent cinquante livres pour
le fort principal et capital de laditte rente au denier vingt, interests
frais mises et loyaux qui seront lors dues et eschust lequel
rembourcement ne poura estre fait qu’en un seul payement et en
espèces sonnantes bonnes (…) »
Pour garantir la rente, en plus de l’hypothèque de l’ensemble de ses biens, Nicolas BESSEVILLE s’oblige de bien tenir sa propriété dont les revenus permettront son paiement. De plus, les biens baillés avaient deux rentes, qui leur étaient attachées, au profit de la fabrique de Chalou que Jeanne BOUTET et Valentin DOUSSE se sont promis de payer lors du partage, ce sera à BESSEVILLE désormais de s’en acquitter.
« (…) lesdits acquéreurs promettent
et s’obligent d’entretenir les dittes terres en bon état de les labourer
fumer cultiver et encemenser en bons pères de famille pour sureté des
dittes rentes ainsy que de fournir à leurs frais et dépens incessament
auxdits vendeurs (…) ».
Autre exemple, en 1765 Pierre CHAUSSON contracte un bail à rente avec François PETIT
(2).
« (…)Fut présent François PETIT manouvrier demeurant à Grandville lequel a par ces présentes cédé, transporté et délaissé à titre de bail à rente foncière de bail
d’héritage dès maintenant pour toujours et promet garantir de tous troubles, dons, douaires, dettes, hipotèques, évictions, aliénations et autres empêchements
généralement quelconques, à Pierre CHAUSSON fouleur de bas demeurant à Congerville au présent et acceptant preneur audit tire pour lui ses hoirs et ayant cause (…) ».
Pierre CHAUSSON devient donc le propriétaire des terres.
« (…) Pour jouir par ledit CHAUSSON ses hoirs et ayant cause des biens et héritages cidessus, en tous fruits profits revenus et émolumens généralement quelconques, et en faire et disposer en toutte propriétté comme de chose lui appartenant au moyen des présentes à commencer la jouissance à compter du jour et feste Saint Jean Baptiste prochain (…) ».
Moyennant une rente annuelle et perpétuelle de 33 livres et 15 sols et l’acquittement des droits seigneuriaux.
« (…) Ce bail à rente fait aux charges des cens et droits seigneuriaux pour l’avenir seulement et outre moyennant trente trois livres quinze sols de rente foncière de bail d’héritage par chacun an, que ledit CHAUSSON promet et s’oblige bailler et payer audit PETIT en sa demeure ou au porteur des présentes par chacun an le jour et feste Saint Jean Baptiste de lui en faire et commencer la première année de payement audit jour de l’année mil sept cent soixante et six ».
S’il le souhaite, il pourra également, contre la modique somme de 675 livres, cesser la paiement de la rente à François PETIT ou ses héritiers.
« (…) et ainsi continuer annuellement jusqu’au remboursement de ladite rente que ledit CHAUSSON sesdits hoirs et ayant cause en payant audit PETIT ses hoirs et ayant cause, la somme de six cent soixante quinze livres en trois payements égaux de chacun deux cent vingt cinq livres à proportion desquels payements ladite rente diminuera d’autant et lors du dernier payant en outre les arrérages échus frais mises et loyaux court elle demeurera éteinte et amortie et n’aura plus court (…) ».
Pierre CHAUSSON va également hypothéquer ses biens pour garantir la rente.
« (…)Pour sureté et assurance de laquelle rente les biens et héritages ci-dessus
demeurent par privliège et hipotèque spécial obligés et affectés et généralement tous les biens meubles et immeubles présents et à venir dudit preneur qu’il en a chargé, obligé affecté et hipotèque pour garantir fournir et faire valoir ladite rente bonne et bien payable par chacun an, sans qu’une obligation déroge à l’autre (…)».
Il faut noter que si les propriétés baillées passent dans les mains d’un autre propriétaire, héritier ou non, il devra continuer à payer la rente qu’il reconnaîtra devant notaire avec
un titre nouvel. La rente peut donc être perpétuelle si personne ne décide de l’amortir…c’est donc l’équivalent d’un loyer à très long terme.
Le bail à rente se situe donc entre le bail à loyer et le contrat. Il se rapproche du bail à loyer par la perception d’une somme d’argent annuelle contre la jouissance d’un bien et d’un contrat de vente pour propriété pleine et entière dudit bien.
Le contrat de bail à rente assure au bailleur un revenu régulier et au preneur la possibilité de devenir propriétaire sans qu’il ait besoin d’un capital élevé.
C’est un peu complexe à saisir, comprendre et nuancer, je ne suis même pas sur d’avoir tout compris mais vous avez de la chance, le bail à rente n’existe plus depuis la Révolution !
(1) AD91_2E38/5
(2) AD28_2E27/182
